Emlak Vergisi ve İstanbul'un Lüks Semtleri
Emlak vergisi ödemeleri için belirlenen rayiç bedellerin açıklanmasıyla birlikte, en büyük itiraz İstanbul'un değerli bölgelerindeki lüks konutlarda yaşayan zengin kesimden geldi. 600 metrekarelik bir arazide 3 katlı, en az 300 metrekarelik bir villada yaşayan bir birey, “Yılda 15-20 bin lira olan vergi, 200-300 bin liraya çıkıyor. Bu adalet mi?” diyerek şikayetini dile getirdi. Bu noktada haklı olduğu söylenebilir. Rayiç bedellerin bu denli yüksek artışı, adil bir yaklaşım olarak değerlendirilemez. Daha sonra hükümet müdahale ederek rayiç bedellerde bir miktar indirim gerçekleştirdi. Örneğin, lüks bir villanın bulunduğu arsanın rayiç bedeli metrekare başına 50 bin TL olarak belirlendi. Amortisman eklenerek, evin inşaat değeri 15 milyon TL olarak hesaplandığında, vergi matrahı 45 milyon TL’ye ulaştı. Bu rakamlarla, 3-4 milyon dolarlık bir ev için yıllık vergi binde 2 oranında 90 bin TL oldu. Rayiç bedeli daha yüksek olan semtlerdeki kulelerde ise daireye düşen arsa payları düşük olduğundan, tahakkuk eden emlak vergisi, bu tür villaların altında kaldı.
Turistik İlçelerdeki Durum
İstanbul'un lüks bölgeleri yeni vergi oranları ile rahatlatılırken, Ege'nin turistik ilçelerinde, aileden kalma toprak sahiplerinin bu gelişmelerden habersiz olduğu görüldü. Neden bilgilendirilmediler? Çünkü şimdiye kadar emlak vergisi ödememişlerdi. Mahalli İdareler Kanunu gereği, “köy” statüsünde bulunan yerleşim yerlerinde oturdukları için, sahip oldukları gayrimenkuller belediye mücavir alanları dışında kalıyordu. Mevzuat gereği emlak vergisinden muaf tutulmuşlardı.
Ancak bu durum 2012 yılında yürürlüğe giren bir yasa ile değişti. Söz konusu yasaya göre, 30 Mart 2014 tarihinden itibaren 14 ilde büyükşehir belediyeleri kurulması karara bağlandı.
Muğla-Bodrum Örneği
Bu durumu Muğla'nın Bodrum ilçesi üzerinden açıklayalım. Muğla büyükşehir olmadan önce, Bodrum’da birden fazla belediye vardı: Merkez (Bodrum), Turgutreis, Yalıkavak, Ortakent, Göltürkbükü gibi. 2014 yılında yürürlüğe giren yasa ile bu belediyeler mahalle statüsüne dönüştü ve yarımadanın tamamı Bodrum Belediyesi’ne bağlandı.
Görünüşte Bodrum köylülerinin hayatında çok fazla değişiklik olmamıştı. Her mahallenin önceki gibi bir muhtarı vardı ama muhtarların yetkileri azalmıştı. Muhtarlıklara ait araçlar belediyeye devredilmişti. Daha önce yetkili olan muhtarların, artık sadece cenaze ilanı yapmak ve seçim dönemlerinde seçmen kartı dağıtmak gibi sınırlı işlevleri kalmıştı. Ancak köylülerin yeni yasada farkında olmadıkları şey, artık emlak vergisi mükellefi durumuna geldikleriydi. Bu durumun farkına varmaları zaman alacaktı. Çünkü devlet, onlara bir geçiş süresi tanımış ve bu mükellefiyeti 5 yıl ertelemişti. Ardından bu süreye 1 yıl daha eklenerek, 2022’ye kadar uzatıldı. Son olarak yürürlük süresi 2026’ya kadar uzatıldı.
Zaman hızla geçti ve 2026 yılına geldik. Bodrum köylülerinin kış aylarında vakit geçirdikleri kahvelere kötü haber ulaştı. Herkes birbirine “Emlak vergisi ödeyecekmişiz”, “Hasan dayı sana ne kadar çıktı?” diye soruyordu. Şimdi denilebilir ki, “Ne var ki, mülk sahibi olan vergisini de ödemeli”... Ancak bu vergi, gerçek değerler üzerinden adil bir şekilde belirlenmeli, insanların bütçelerini zorlamamalıdır.
Peki, bu adil bir şekilde mi gerçekleşti? Ne yazık ki hayır. Aynı mahallede, denize uzaklığına, manzarasına, altyapısına bakılmaksızın tek bir tarife uygulanınca adalet sağlanamadı. Dağlık bir alandaki imarlı bir arsa ile koyda bulunan bir lokanta veya üzerine 20 villalık bir site inşa edilen arsa için benzer rayiç bedeli belirlendi. Somut bir örnek vermek gerekirse: Akyarlar’da, dağın eteklerinde 18.5 dönümlük bir arazi, son imar düzenlemesi ile imara açılmış, ancak manzara, yol, su, elektrik gibi hizmetlerden yoksun. Belediyeden hiçbir hizmet almayan bir yer olarak dikkat çekiyor.
Vergi Yükü ve Sonuçlar
Bölgedeki arsalara metrekare başına 20 bin TL rayiç değeri konmuş durumda. 18.5 dönümlük arsanın değeri 370 milyon TL olarak belirlenmiş. Bu durumun en kötü yanı, emlak vergisi oranının binde 6 olması. 370 milyon lira değere göre, bu yıl ödenecek vergi tam 2 milyon 220 bin TL. Üzerine yüzde 10 harç eklenince toplam fatura 2 milyon 442 bin TL’ye ulaşıyor.
On yıllardır bekleyen ve cazip bir yerleşim yeri olmadığı için daha uzun süre “yatacak” bir arsa sahibine, “Gel, 2.5 milyon vergi ödeyeceksin. Seneye daha fazlasını vereceksin” deniliyor. İstanbul’da değerinin 3-4 milyon dolar olduğu bilinen, alıcısı hazır evlere 100 bin lira civarında yıllık vergi çıkarken, devletin “Senin arsan 9 milyon dolar ediyormuş, yılda 2.5 milyon TL öde” demesi oldukça insafsız bir durum.
Kağıt üzerinde zengin, ancak cebinde geçinmeye yetecek kadar parası olmayan birçok köylü, şu günlerde emlak ofislerinde “Aman bir müşteri bulun, üçe beşe bakmadan satarım” diye feryat ediyor. Sonuç olarak, bu yıl Bodrum’da arsa satışları artacak, müteahhitler uygun fiyatlarla yer kapatacak ve inşaat süreci hızlanacak.
Beverly Hills'deki Lüks Gayrimenkul Alımları
Beverly Hills’in ünlü alışveriş caddesi Rodeo Drive’da, geçen ay el değiştiren bir bina dikkat çekti: Hermès. Fransız lüks markasının bu binaya 400 milyon dolar ödediği bildirildi. Bu rakam, 2000 sonrası Beverly Hills’deki en büyük gayrimenkul alışverişi olarak kayıtlara geçti.
338 North Rodeo Drive adresindeki bina yaklaşık 2.320 metrekare alana sahip. Bu fiyata göre Hermès’in metrekare başına ödediği tutar 172.413 dolara denk geliyor.
Binada Tom Ford, Balenciaga, Moncler gibi lüks markaların mağazaları yer alıyor. The Wall Street Journal’ın haberine göre, kiracıların sözleşme süreleri daha yıllar boyunca geçerli. Fransız şirket, mevcut kiracıları tazmin edip tahliye etmesi durumunda, birkaç blok ötede 15 yıl önce satın aldığı mağaza ile birlikte satış alanını iki katına çıkarma fırsatı bulacak.
Beverly Hills’de lüks alışveriş alanları arasında rekabet giderek artıyor. Emlak danışmanlık firması CBRE’ye göre, metrekare başına talep edilen kira, 2019'dan bu yana yüzde 50 oranında yükseldi. Geçtiğimiz aylarda bir mülk, metrekare başına yıllık 15 bin dolardan kiralandı.
Son olarak, Rodeo Drive’da Canada Goose ve Graff’ın mağaza açtığı yerde kiracı bekleyen yalnızca bir mağaza bulunuyor.
Henüz inşaat aşamasında olan bir proje ise Rodeo Drive’da dengeleri değiştirecek gibi görünüyor. One Rodeo Drive adlı projenin maliyetinin 10 milyar dolar olacağı belirtiliyor.
